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2016首存1元送彩金,中国房价有没有泡沫?会不会崩盘?谁说的都不算

[摘要]喜马拉雅vip会员免费体验,听了就爱上中国的房价可能是世界上最具争议的资产价格,没有之一。从十几年前就有专家说中国的房价见顶了,不要再买房了,但直到现在,中国的房价还在不断的上涨。那么中国的房价会不会盛极而衰,泡沫破裂,导致房市崩盘呢?中国的劳动力人口红利消失,这点是显而易见的。从这点来看,中国房价确实存在出现长期拐点的可能性。

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中国的房价可能是世界上最具争议的资产价格,没有之一。从十几年前就有专家说中国的房价见顶了,不要再买房了,但直到现在,中国的房价还在不断的上涨。那么中国的房价会不会盛极而衰,泡沫破裂,导致房市崩盘呢?

在回答这个问题之前,我们先来看看房价出现拐点的四个触发条件。

第一,劳动力人口见顶,人口进入老龄化阶段。

第二,城镇化已经基本完成,达到70%以上的高水平,没有新增的人口迁移需求。

第三,房地产存量已经很高,户均住房和人均居住面积达到一定水平。

第四,经济出现系统性的金融危机,对流动性造成重大冲击。

总的来说,房价拐点都是上面这些因素共同作用导致的,单独一两个因素并不必然导致房价拐点。接下来我们就结合这几个因素看看中国目前是什么情况。

中国的劳动力人口红利消失,这点是显而易见的。根据世界银行的预测,到2021年,我国劳动力人口占比会下降到70%,从2021年开始到2046年这25年,会从70%下降到60%,这个降幅与日本从1991年-2016年这25年的时间内的降幅一样。从这点来看,中国房价确实存在出现长期拐点的可能性。

2016年中国的狭义城镇化率只有41%,广义城镇化率也只有57%,从国际经验来看仍处于加速城镇化阶段,要差不多到70%以后才能到平稳城镇化阶段,所以我们的城镇化还有很大空间。

我国城镇存量住房超200亿平米,户均住房超过1套。从住宅面积来看,我国人均住宅面积约35平米,已接近发达国家水平,德国39.4平米,法国35.4平米,英国35.2平米,且明显高于亚洲国家,日本19.6平米,韩国19.8平米。总体来看,我国的广义地产库存超过60亿平米,几乎还能再容纳两亿人居住,也是一个不小的压力。

过去几年,我们经历了史无前例的货币扩张,市场流动性泛滥,也间接导致房价暴涨。2016年之后,国家提出房住不炒,抑制资产泡沫,主动的去杠杆,挤泡沫,就是希望避免系统性的金融危机,用时间来换空间。

著名财经作家吴晓波,在凤凰财经也曾发文讲到,中国经济在国家一系列的从严把控下,爆发系统性金融危机的可能性不大。

结合以上的国际经验和中国相对应的情况分析,综合判断:中国的房价面临劳动力下降到来的第一次拐点,房价涨速会放缓,波动会加大,大概相当于日本70年代,没有到最后的拐点,城镇化还能支持房地产发展相当一段时间。不过,在去库存和去杠杆的背景下,不同地区的房价分化会进一步加剧。

管清友,现任民生证券副总裁、研究院院长,国内著名经济学家。

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